Wykreślenie hipoteki wpisanej na rzecz Fundzuszu Niestandaryzowanego Sekurytyzacyjnego Cesja wierzytelności

Gdyby mieli Państwo pytania dotyczące tego czy innego tematu zachęcam do bezpośredniego kontaktu.

Co robi wierzyciel taki jak Bank z niespłaconymi długami, kredytami?  Sprzedaje cesją wierzytelności całe pakiety przeterminowanych zobowiązań dla Funduszy Niestandaryzowanych Sekurytyzacyjnych Zamkniętych. Często jest tak że Bank udzielając kredyt zabezpiecza się wpisem Hipoteki do działu 4 księgi wieczystej nieruchomości dłużnika. Razem z cesją wierzytelności Fundusz Sekurytyzacyjny nabywa Hipotekę. Często jest też tak że sam dług Banku jest już przedawniony (przedawnienie 3 lata dla zobowiązań wynikających z działalności gospodarczej) pomijam tu możliwość zawieszenia biegu przedawnienia (egzekucja komornicza) ale sama Hipoteka się nie przedawnia.

Czy w takim razie można wykreślić Hipotekę na podstawie, której Fundusz Sekurytyzacyjny często pozywa dłużnika do Sądu żądając zapłaty nieraz setek tysięcy złotych?

Jest to niezwykle trudne ale możliwe. Jedną z możliwości jest zbadanie dokumentów, które zostały złożone przez Fundusz do księgi wieczystej. Dokumentami stanowiącymi podstawę wpisania do hipoteki Funduszu do księgi wieczystej nieruchomości dłużnika jest umowa cesji wierzytelności wraz z załącznikami. Umowy przelewu wierzytelności (cesji) często są opatrywane pieczątkami notariuszy, którzy potwierdzają w akcie notarialnym (np. w wyciągu) podpisy złożone pod umowami cesji. Czynności notarialne w umowie cesji nadają jej przymiotu dokumentu urzędowego. Ale nawet takie umowy z pieczątkami notarialnymi należy zbadać. Badanie polega na dokładnym sprawdzeniu w szczególności tzw. załącznika do umowy cesji z wykazem imiennym dłużników w tym naszego dłużnika. Często jest to tabela z zaczernionymi danymi innych osób i widocznymi danymi dłużnika. Należy również zbadać kolejność cesji wierzytelności jeśli było ich więcej niż jedna. Błąd w dacie lub brak chronologii numeracji aktu notarialnego może przyczynić się do wykreślenia Hipoteki z Księgi Wieczystej.

W prawomocnie zakończonej sprawie Sądowej Sąd Rejonowy w Mrągowie Wydział I Cywilny wykreślił z księgi wieczystej dłużnika, którego miałem przyjemność reprezentować dwie hipoteki wpisane na rzecz Funduszy Sekurytyzacyjnego. W tej sprawie miała miejsce karuzela cesji, Bank dla funduszu a ten dla kolejnego i następnego. Cesje wierzytelności zostały przygotowane przez notariusza w formie wyciągu z umów cesji, dokumenty będące podstawą wpisu w księdze wieczystej były opatrzone pieczątkami notariusza. Podstawą wykreślenia hipotek był brak chronologii w numeracji Repertoriów kolejnych cesji wierzytelności. Poniżej fragment wyroku i uzasadnienia Sądu:

Sąd Rejonowy w Mrągowie I Wydział Cywilny w składzie następującym:…………

po rozpoznaniu w dniu 9 lutego 2023 r. w Mrągowie

sprawy z powództwa ………………….przeciwko ……………. Niestandaryzowanemu Sekurytyzacyjnemu Funduszowi Inwestycyjnemu Zamkniętemu w ………….

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
Uzgadnia treść księgi wieczystej KW………..z rzeczywistym stanem prawnym, w ten sposób, że w dziale IV wykreśla wpis:

hipoteki umownej kaucyjnej wpisanej w dziale IV hipotek pod nr 4 na sumę 180.000 zł zabezpieczającej odsetki i inne koszty oraz

hipoteki umownej zwykłej wpisanej w dziale IV hipotek pod nr 5 na sumę 144.000 zł zabezpieczającej kredyt i inne koszty
- na rzecz pozwanego ………… Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty w ……...(..)

Uzasadnienie

(…) W niniejszej sprawie jest bezspornym, że hipoteki w księdze nr ………… dla nieruchomości położonej w ……….,  gmina ……… zostały wpisane na podstawie umów cesji. Kwestią sporną jest skuteczność umowy cesji zawartej pomiędzy pozwaną a jej poprzednikiem prawnym, tj.  ………….. Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty  z siedzibą w ……..(…)

(…) W rozpoznawanej sprawie według niekwestionowanych dokumentów przedłożonych przez strony, wynika wprost, iż w dniu ………. r. zawarte zostały dwie umowy cesji. Pomiędzy ………..Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty 
z siedzibą w …………. a ……………  Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w ………… oraz pomiędzy ……… Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w ………… a pozwaną. W tym kontekście wskazać należy, iż umowy te zawarte zostały przed notariuszem, który potwierdził własnoręczność składanych przez przedstawicieli podpisów pod owymi umowami. O ile umowy te zawarte zostały jednego dnia, to numeracja Repertorium wskazuje, iż umowa zawarta pomiędzy pozwaną a …….  Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty (Rep. 52548) została zawarta przed zawarciem umowy przelewu pomiędzy ……. a …….. (Rep. 52580) - a powyższe prowadzi do konstatacji, iż w chwili zawarcia umowy pomiędzy pozwaną a …….., tej drugiej nie przysługiwała jeszcze wierzytelność objęta umową cesji, a tym samym nie mogła dokonać jej zbycia.

W rozpoznawanej więc sprawie skoro wierzytelność nie służyła cedentowi nie mógł jej nabyć cesjonariusz - pozwana, co oznacza, że na podstawie umowy cesji z dnia 18 grudnia 2017 r. pozwana nie nabyła skutecznie od poprzednika prawnego ……  Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą w Warszawie wobec pozwanej z tytułu kredytu, a tym samym wpis spornych hipotek nie ma podstawy w prawie. (…)

Jeśli mają Państwo księgę wieczystą obciążoną hipoteką wpisaną na rzecz Funduszy Sekurytyzacyjnego, to można umówić się w Sądzie Rejonowym w wydziale ksiąg wieczystych na obejrzenie księgi i sfotografowanie dokumentów będących podstawą wpisu hipoteki tj. umowa cesji wierzytelności wraz załącznikami. Zeskanowane dokumenty można przesłać na adres email Kancelarii: biuro@radca-olsztyn.net za pomocą transferu WETRANSFER.